임대차 3법 소급 적용

임대차 3법 소급 적용

 

임대차 3법 시행

지난 8월 4일 전월세 신고법이 국회를 통과하면서 이른바 임대차 3법의 입법은 일사천리로 완료가 됐다. 국회는 4일 본회의를 열어 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 처리했고, 이에 따라 내년 6월 1일부터 전세&월세 거래를 하면 30일 안에 계약 당사자, 임대료, 임대기간 등에 대한 계약의 주요 사항을 지방자치단체에 신고해야 한다. 신고 접수를 완료하면 자동으로 확정일자도 부여된다고 한다.

이 점은 좀 편해진 것 같다. 확정일자로 인한 분쟁이 끊이지 않았으니 말이다. 잘 아시다시피 지난달 30일 국회는 임대차 3법 중 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 담은 '주택임대차 보호법' 개정안을 본회의에서 처리했고 이튿날 즉시 시행했다. 정리해보자면 임대차 3 법 중 전월세 상한제와 계약갱신청구권의 시행시기는 2020.07.31이고 전월세 신고법의 시행시기는 2021.06.01이 된다.

 

임대차 3법 주요내용

임대차 3법 소급에 대해서는 어떻게 적용될까?

결론부터 말하자면 법 공포 이후 체결되는 신규계약은 물론 현재 유지되고 있는 기존 계약에도 소급 적용될 전망이다. 예를 들어 다음 달에 계약이 만료되는 임대차 계약은 세입자가 원할 경우 횟수 1회 기간 2년의 계약 갱신이 가능하며 임대료도 5%로 상한제가 걸린다. 이같이 소급적용을 선택한 이유는 임대료 폭등에 대한 우려로 인한 것이라고 합니다.

우선 계약갱신청구권제의 내용을 살펴보면 임대인은 임차인이 임대차 종료 전 일정기간에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하는 것을 막고 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다는 내용으로 기존 2년 + 갱신 2년을 기존 임대차와 동일한 조건으로 갱신하게 되며 2년이 다시 연장되었을 경우 집주인은 해지가 안되지만 세입자는 해지를 통보한 뒤 3개월 이후에 나갈 수 있다.

임대인의 실거주 사유로 갱신 거절 후 정당한 사유 없이 제 3자에게 임차했을 경우 갱신이 거절된 기존의 임차인에게 손해배상의 의무가 주어지게 되며, 임대차보증금이나 월차임 증액 청구는 전월세 상한제 도입으로 인하여 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 초과하지 못하게 하는 내용으로 계약 종료 두 달 전부터 서로 갱신 거절 통지가 필요하며 만약 묵시적 갱신을 피하기위해 집주인 혹은 세입자에게 연락을 했는데 받지 않을 때에는 우편 및 내용증명으로 통지해야 하며 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용될 예정이라고 하니 참고해야겠다.

 

전국 주택가격 상승률

마지막으로 개인적인 의견을 더해보자면 임대차 3법의 통과와 시행이 이렇게 빠르게 시작되는 것이 당황스럽다. 빠르게 스쳐가는 문제점 중에 하나는 4년마다 임대료가 폭등하지 않을까 하는 우려를 해봄직 하지만 정부에서 향후 아파트 공급량을 늘린다고 공표를 했으니 변수는 상당하므로 아직 섣불리 판단하기엔 이르다고 본다. 부디 유주택자들과 무주택자들 사이에서 큰 혼란 없이 연착륙할 수 있기를 바란다.

 

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