임대차 3법 시행

임대차 3법 시행

요즘 취미나 패시브 인컴 인프라 구축한다고 정신이 팔려있는 가운데 갑자기 임대차 3법 시행이라는 이슈가 검색 포털을 통해 내 레이더에 걸렸다. 내용이 궁금해서 대략적으로 검색 포털에 검색을 해봤다. 그동안 부동산 쪽으로는 상당기간 소식을 끊고 살아왔는데 이번 법안은 꼭 알아봐야 하는 수준의 법안임을 직감했다.

우선 임대차 3법은 무엇인가? 시행은 언제인가? "전월세신고제,전월세상한제, 계약갱신청구권제 등에 관련한 법안으로, 계약갱신청구권과 전월세상한제를 핵심으로 한 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 전월세 신고제를 핵심으로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 이에 포함된다. 해당 법안들은 각각 여당 의원들이 중심이 돼 2020년 6월과 7월에 국회에 발의됐다."라고 네이버 시사 사전에서 전해주고 있다.

 

최신 기사들에 따르면 주요 내용으로는 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 한 번 2년간 계약을 연장할 수 있게 하는 '2+2' 안에다 계약 갱신 시 임대료 상승폭은 직전 계약 임대료의 5%를 못 넘기게 하되 지자체가 5% 내에서 다시 상한을 만들어 그에 따르게 하는 것으로 정리되고 있다. 이렇게 되면 세입자가 철저히 갑의 위치에 서게 되는 것이 아닌가?

만약에 개인적인 사정에 의해서 전세나 월세를 주게 되었다고 생각해보자. 여태까지는 뭐 이게 투자의 기본이었을 수도 있다. 이른바 갭 투자!! 갭 투자로 인한 집값 상승을 어느 정도 인정하고 있긴 하지만 그렇지 않은 선의의 집주인들도 없다고는 할 수 없다. 다양한 이유 때문에 들어가서 살 수 없는 집주인들도 있기 마련이니까. 

그런데 이와 함께 계약갱신청구권제는 임대차 3법 시행 이전에 계약해 계약이 존속 중인 기존 세입자에게도 소급 적용하는 것으로 정해졌다. 이에 대해 일각에서는 소급입법 논란이 일고 있지만 당정은 앞선 상가임대차 보호법 개정 사례 등에서 전례가 있어 큰 문제는 없다는 입장이다. 존속 중인 계약에 대해 계약갱신청구권을 인정하지 않으면 많은 세입자가 바로 계약 갱신을 하지 못해 단기간에 임대료가 폭등할 수밖에 없다는 우려가 감안됐다고 한다. 따라서 법안에 따르면 기존 세입자는 법 시행 이전에 계약을 몇 번을 연장했는지 상관없이 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 된다. 이는 단순히 총 4년의 계약기간만 인정하게 된다면 기존 계약자 중 이미 한번 이상 계약을 갱신한 세입자는 이미 2+2 이상 계약을 한 것이기에 기회를 잃게 되는 문제를 해결하기 위한 복안이다. 정말 이번 임대차 3법 시행은 철저하게 세입자를 위한 법안임이 틀림없다.

전월세 상한제는 기존 계약을 갱신할 때만 적용돼 집주인이 기존 계약이 끝나고 새로운 세입자를 받을 때 그동안 못 올린 임대료를 한꺼번에 올릴 수 있다는 한계가 있다. 이는 추후에 또 보완을 한다고 하니 지켜봐야 할 일이다.

그렇다면 임대차 3법 시행으로 집주인은 정말 세입자를 내보내고 거주를 할 수 없을까? 집주인이 전월세를 놨던 집에 직접 들어가서 거주해야 하는 상황에서 이를 입증한다면 계약갱신 요구를 거부할 수 있도록 하는 등 계약갱신청구권 배척 조건을 명문화할 방침이라고 한다. 이 부분에 대해서는 아직 명확하게 어떻게 하겠다는 방안이 나오지 않은 듯하다. 어떻게 숨구멍을 내줄지 한번 지켜봐야겠다.

당정은 이와 같은 임대차 3법 법안을 내달 4일 예정된 국회 본회의에서 통과시킨다는 목표를 설정했다. 1주일여 남은 시간 법안이 통과되지 못하면 9월 정기국회를 기다려야 한다.

이미 전월세 가격은 임대차 3법 시행 통과를 앞두고 큰 폭으로 오르고 있어 당정으로선 어떻게든 이번 임시국회 내에 법안을 처리해야 하는 입장이다. 시간이 얼마 남지 않은 상황에서 어떻게 진행될지 귀추가 주목된다.

개인적으로 임대차 3법 시행 법안은 세입자를 강력하게 보호하려는 의지가 보인다. 물론 세입자들의 거주권을 보호하려는 차원에서 상당히 좋은 법안임에는 틀림없는 것 같다. 하지만 선의의 집주인들과 추후에 있을 온갖 편법들로 같은 단지에서도 전월세 시세가 다르게 형성되는 현상이 발생하지 않을까 생각해본다.

게다가 이번 임대차 3법의 시행으로 집주인들 대출 역량이나 신규 주택 공급량에 따라서 고려해야 할 조건들이 많지만 간단하게 생각해보면 추후에 집주인 입장에서 그동안 선호해오던 전세를 내놓는 추세가 어떻게 될지 생각해 봄직하다. 뭐 필자는 이쪽으론 무지렁이에 가까우므로 법안이 만들어지는 과정을 조심스럽게 주목해야 하겠다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

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